成都，天府之国，占有奇特的天然处境，都市休闲文明无处不在，历经多年进展，大巨细小的文旅项目屡见不鲜，有的接续火爆、有的过眼云烟、有的曾经堆积在光阴的灰烬堆里。
托尔斯泰说，美好的人都是相同的，可怜的人各有各的可怜。
文旅项目开辟筹备也是如斯，胜利项目有个性，失利项目起因却不尽相仿。
年，文旅圈有一篇宣扬甚广的文章，解析大热的古北水镇何如系统性胜利。
做甚“系统性的胜利”？在咱们看来，一个强有力的平台举行牵引，为链条上的每一个枢纽设置最为恰当的资本与团队，系统间各负其责又互为支柱。制造一整套奇特的IP体例开创和迭代开辟编制，并从落地项宗旨前期引资、选址、筹谋，中期工程兴办、招商，后期筹备与迭代，每个枢纽亲密协调，缺一不成。看似简明的逻辑，能真实落实者在当下仍属百里挑一。
——《房地产检察家》
龙潭水乡，和古北水镇有点相仿，都是文旅小镇、都强调水的元素、都是位于大都市周边，但筹备几年后的了局天壤之别：一个门庭若市，一个风头正盛。
也许从观望者的角度，解析下龙潭水乡何如系统性失利，希望为后来者供给一丝丝用意义的暗示。
1、优秀的大区位补救不了
小区位的狼狈
龙潭水乡位于成都市东北三环外，距天府广场的直线间隔惟有12千米，区位堪称优秀；成都市有常住人丁万，又有休闲文娱的都市文明，花费商场堪称富厚；成都新一轮筹划明了“东进”计谋，都市中央向东歪斜，来日堪称光辉。
但，为甚么开街五年来人气越来越暗淡。
来看一下龙潭水乡的小区位处境，项目位于龙潭总部经济城内，官方是云云先容龙潭总部经济城的：
成都市龙潭总部经济城位于成都市中央城区（成华区），筹划占大地积8.13平方千米，定位制造范围最大、处境最优、配套最全、功效最齐的“华夏西部总部第一城”。
成都市龙潭总部经济城是成都市中央城区范围最大的总部会合区。被华夏社科院列为“华夏总部经济协商实际基地”，同时也是四川省“工程”成长型特点资产园区、四川省和睦做事关联资产园区、“成渝经济区投资价格榜最具投资价格资产园区前十强”、成都市总部经济实验区。
虽说是总部经济城，但和保守意义上的总部经济不同，周边工场用地对比多，像水乡西侧，蓝色屋顶为大片的工场用地，工人占多数，处于保守产业经济进展阶段，大部份人在车间而不是写字楼，花费技能和花费习惯，与水乡定位的中高端品格花费不般配。
龙潭总部经济城部份入驻企业
龙潭经济城，固然成为城，但配套设备跟不上，栖身用地偏少，住房价钱在成都三环表里属于价钱较低地段，常住住户较少，也影响日凡人气的陪衬。
产业厂房偏多，常住人丁偏少，形成小处境很难创造出休闲度假的气氛，试想，有几单方情愿穿过工场地区，到达周边都能看到车间的地方休闲文娱，与处境的扞格难入，影响项目品格的完备显现。
2、交通看似便当
理论上被包围
龙潭水乡位于三环和四环之间，周边固然有三环、四环、沪蓉高速、成华大路、龙潭路等交通干道过程，交通看似很便当。
再看看周边，星罗棋布的铁路将龙潭水乡围合起来，铁路不断对都市片区分割性较强，一个都市铁路双侧会有天差地别的风采，龙潭水乡有N条铁路，将看似便当的交通、优秀的区位阻拦的结结实实，成都当地人开车昔日就会感应对比费事，更不要说边疆旅客，也许边疆旅客还没到达水乡，就被转晕了，也会被周边其余几个古镇扣留。
由于项目周边产业厂房较多，配货的大货车也对比多，开小车的碰到大货车，寻常城市躲得远远的，到处的大货车抵花费出行心绪影响较大，同时，大货车的噪音也会对项目品格形成影响，没几单方喜爱坐在古色古香的咖啡屋里，看着表面的大货车长啸而过。
其余，由于龙潭经济城车流量较少，成了成都好几个驾校科目三的锻炼场，一方面阐述这儿人气较弱，恰当练车，另一方面，没几个老司机喜爱在新司机里驾驶车辆行进。
交通便当看似也许增出项宗旨灵通性，但交通的性质也会成为弱化成分，并不是有几条骨干道就高枕无忧。
3、漂亮的皮郛千万万
兴味的心魄难寻求
龙潭水乡的工程开辟堪称精美，古香古色的兴办，小桥流水的情形，百般化的植物搭配，姑苏园林式风致，被誉为成都的“周庄”，但传播时又成为成都的“清朗上河园”，清朗上河园属于宋代朔方特点，光从传播定位就也许看出筹备者对自己了解的混乱。
养过花的人有个阅历，花在地盘里会成长很兴盛，气色很好，移到花盆里，空间变小，可摄取的泥土变少，只可靠不休的浇水和施肥才力保证养分，但花的光彩和饱满度，比田产里要差不少。
田产里泥土各式养分物资含量充分，风和日丽，雨水灌溉，堪称充足接地气，也也许这植物有心魄，但摆脱了熟识处境后，很简明水土不屈，灵性缺失。
龙潭水乡是榜样的姑苏园林风致，坦率的说，在仿古兴办里，原料算是上乘，但把江南的元素生硬的放在天府之国，调性总感应怪怪的，很难入挑剔成都人的法眼。
成都做为游览都市，郊区的文旅贸易街，宽窄小路、锦里、大慈寺上古里、文殊坊、铁像寺水街，无一破例，都是缠绕名副其实的史籍兴办，植入当代化的筹备观念，让花费者感应有特点，有明了的场景回顾，奇个性是文旅项目胜利的须要成分之一。
成都远郊的黄龙溪、洛带、街子、安仁、平乐、西来等古镇，都是占有几百年史籍的古镇，周边是郊外风景，有山有水，有对比好的穿梭感，适逢周末节沐日，人气都还不错。
龙潭水乡的定位相当狼狈，既没有也许来的人文典故，又没有镇宅的史籍兴办，周边是厂房也许写字楼，不够游览场景更动的典礼感。
并且兴办打算的观念里，居然把红楼梦的元素放进入，园内一中央兴办群，将12条主体街巷别离以《红楼梦》金陵12钗定名，对应每一钗的属相，并在街口设立从姑苏民间搜集而来的12生肖石雕。
以是说，龙潭水乡定位是朦胧的，不够接地气的心魄，没有了心魄，就像表面精美优美的行尸走肉，人气僻静在劫难逃。
4、产业用地身份的狼狈
据音讯媒体报导，龙潭水乡用地于年2月博得疆域利用权证，发证陷阱为成都市疆域资本局，地类用地为产业用地。年4月该宗地博得兴办用地筹划答允证，用地项目称呼为非临盆性产业科研用房及配套设备、公厕，用地性质为一类产业用地。
查一下龙潭经济城的筹划图，项目用地果真为产业性质，产业用地上搞文旅开辟，存在较多的潜在危害，没有产权，较起真来良多究竟说不知道。
媒体曾经报导：
一商户状告龙潭水乡的筹备者裕都公司，称出租给他的涉案衡宇于今无相干兴办筹划答允证，也无相干平安手续，该衡宇为不法兴办。涉案租借条约系失效条约。形成条约失效的起因在裕都公司，裕都公司在租借条约签定前对外举行失实传播，条约签定后隐蔽其属不法兴办，也未实现相干许诺，裕都公司请求废除条约应予驳回。
假如文旅项目连用地性质都能含含糊糊，不出题目还好，出了题目，像是致命伤，灾患丛生。
文旅项目依旧要踏结实实地把用地性质管理好，防止潜在的贸易胶葛。
5、动线布局混乱
柳暗花明统一村
前方说了，龙潭水乡的外围道路路况繁杂，影响花费者马上到达。即便到达项目内部，内里的动线也照旧让人头疼。
固然从卫星图上看，项目几条动线很明了，但理论上龙潭水乡水面面积达2万平米，长2.2千米，布局3岛、21桥。
犬牙交织的水域，表面宛如的桥梁和景观，导视牌的缺失，让人很难马上到达某个地区。
旧年曾经在龙潭水乡逛，人对比少，却碰到好几单方向我问路，找不到某个店铺了。这依旧人少的情状下，假如人对比多，混乱的动线会让花费者头皮发麻，严峻影响逛街领会，假如兜了几圈依旧回到原地，没几单方情愿再来逛。
6、筹备者与商家
是一根绳上的蚂蚱
年4月，龙潭水乡开街筹备，各类促销运动，加之尝鲜效应，营业头三天保守测度涌入13万游人。
那时媒体报导，这几天，龙潭水故乡的商家，尤为是餐饮的商家们具体笑欢了。一家豆花店东家说，周日正午1点就曾经卖光了通盘食物。而另一家中餐酒楼的东家，面临满铛铛的大堂，忙得不成开交：“买卖太好忙得没光阴统计这几天的买卖额”。
此刻，繁荣景色可是过眼云烟，筹备的商家惟有几家，多是通俗小吃，大部份店肆关门休业，曾经风景的乌篷船从水里到达旱地，堪称极大的嘲讽。
文旅项目开辟周期长，刚着手须要悠久的培植期，有阅历的开辟经管者会免收两三年的租金，也许只收取买卖额的10%左右的买卖额做为租金，筹备者和商家要共通渡过商场培养期，同时筹备者还要联结商家接续开展各式营销运动，保证人气的热度。
裕都公司做为项宗旨筹备者，对商家收取租金是静止的，据媒体报导：
一家名为山珍九斗碗的酒楼，戴着眼镜的东家娘逍遥地坐在表面品茗。年2月份，她和夫君盘下了这个地点，光装修就花了多万。因左近大门，买卖刚着手相对要好些，那时房租每月凑近3万，目前由于买卖暗淡，房租降到了目前的0元每个月，但仍旧每月存在严峻亏空。为此，她免职了通盘职工，在店门口一起“如厕收费5角”的字号引发了记者的注视。东家娘无法的说：“园区内公厕早就坏了，裕都公司又不论，旅客只得在我这边如厕，我收点花费几多填补一下亏空。”
同时因营业后裔气赶快降落，商家买卖额直线降落，部份商家着手拖欠租金，裕都公司裕都公司一纸诉状把部份商家推上了被告席，诉商家不执行租借条约，请求对租金价钱、租金支出方法、失信肩负举行商定。
经管者和商家是一荣俱荣的甜头共通体，有窘迫须要共通面临，假如刚才浮现些题目，就要对簿公堂，何如不让商户寒心，何如也许用心筹备。
失了民心，局势已去，破落在劫难逃。
7、文旅项目：没那末简明
龙潭水乡，从盛极暂时到目前寂静零落，恰好阐述了文旅项目开辟筹备历程中，每个枢纽都用不妥的题目，当每个题目积累时，系统性失利就会像雪崩相同浮现。
文旅项目不像高周转的住房项目，前期肯定要慢，不把系统性的题目斟酌知道并有应对之策，等投入真金白银，再收回就步履维艰了。
传闻，龙潭水乡投资了20亿元，目前只可孤零零的与厂房做伴，假如这20亿元采办天府新区的屋子，开辟商的脸会笑歪的！
罢了，这是其余一个话题，按下不表。
张彦涛
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